扩张中寻求转型 王健林和万达的下一个黄金十年在哪里（2）

中国经济放缓带来的零售业不景气，电子商务对于人们消费习惯的改变，给万达这辆高速运营的列车踩下了一脚重重的刹车。

核心问题：快钱变慢钱

即便从一个纯正的商业地产公司的角度来看，万达“以售养租”的模式也是相对独特的。

万达的高速发展依赖于这种高现金流运转的模式。快速的拿地、快速的生产，并在最短的时间内完成物业销售，用物业销售带来的现金流支撑物业持有，可以做到资金快速回笼。

这种模式能够保证万达每年100-200亿元的净现金流入，投入到下一轮的买地和扩张当中。2013年，万达物业销售收入占营收的86.4%，物业出租与管理带来的收入占比仅为9.8%。

不过到了2014年前六个月，情况发生了变化。万达商业地产的物业销售营收同比下降了27%，与此同时，物业租赁收入占比上升到了22%，一次性的销售变为了逐年收取的租金，万达的资金回收速度减慢了。

与此同时，在万达从商业地产向文化旅游地产转型的过程中，万达城、东方影都等大型项目相继出现，与原本流水线式的“18个月建一个万达广场”的生产不同，这样项目往往需要更大的资金量、更长的建设周期和回收期，同时存在销售的不确定性以及考验万达对于巨型项目的管理能力。

显然，万达对于这些项目还并不是很有底气。在万达商业地产上市过程中，曾经对招股书做过一次调整。其中一项便是将“大连金石文化旅游投资有限公司”以及“西双版纳国际旅游度假区开发有限公司”这两家短期没有盈利的公司从上市公司资产剥离了出去。

万达的良苦用心又让我们不得不再次提及那个最核心的问题，万达商业模式的精髓，以“现金流滚地产”模式是否持续。

因为物业销售的放缓，目前万达商业地产的经营性现金流已经是负89.5亿元；而因为持续的买地，投资新物业，万达投资活动现金流也呈现了大幅下滑，2014年上半年为负209.1亿元。在这两项都无法为公司提供资金的情况下，只能依靠银行贷款，于是不出所料的，万达在2014年上半年新增银行贷款又创下新高，达到了807.15万元。

这几组数据已经很清晰的证明，王健林和他的万达对于资金的需求的确十分紧迫。

而对于万达来说，未来几年将会经历一个痛苦的“业务转型期”，万达的物业租赁业务上的收入增长能力，在几个大型的文化旅游地产项目上的收入，以及他在写字楼、豪华酒店和海外项目上的产业，将决定万达是否可以顺利度过这个转型期。而只有经过这个转型，才有可能解决真正的核心问题。

万达会有大的危机吗？

尽管遇到了各种各样的难题，不过这些问题暂时不会让万达遭遇到巨大的经营危机，万达仍然具备顺利转型，迎来企业第二个黄金十年的机会。

万达在近几年花大力气发展的写字楼和豪华酒店业务，尽管目前遭遇到需求放缓——根据酒店业服务商 HOTELUP今年11月发布的《中国酒店资产报告》，2010年至2013年，五星级酒店的营业收入和年度净利润率持续下跌——但从长期看，随着城市商业化和旅游业的需求的开发，目前并不十分高昂的投入在未来还是会有一个很好的收益。

从单一的商业零售、万达广场扩展到文化、旅游度假村、主题公园、豪华邮轮等多元化经营模式，一定程度上可以减少地产行业周期和政策风险，同时把鸡蛋放在不同的篮子里，对于想要找到下一个利润增长点的万达来说，也提供了更多的选项和试错的机会。

目前进展最为顺利的文化旅游地产可能会成为万达未来数年内的增长引擎。它一方面迎合了地方政府对于城市发展中的“文化需求”——可以很好地利用双方之间的“默契”——为自己创造更大的商业利益；与此同时，文化领域的消费也会成为未来10年与消费者建立起联系的重要桥梁，只要你看一看现在有多少人在讨论《一步之遥》，讨论中国电影的票房就可以洞悉一二。

即使所有的新业务都进展不顺，万达仍有9100多万平米的土地储备——这也够王健林吃上几年，并在此期间思考公司下一步的方向。

在电商领域，虽然万达的胜算不大，它仍有可以参与竞争的砝码和优势。比如通过停车、订餐、电影票等业务提升人们在万达广场消费的体验，通过互联网技术与下线消费的结合，来提升整个万达广场的经营效率。

如果不能顺利转型，万达可能真的会有麻烦

当然，如果在几年内万达都不能顺利转型，那么这样地产公司可能真的会遇到大麻烦。过分受周期性波动影响的地产业，加上中国商业地产的无序可发，将使万达面临很多不可控的风险。

物业租赁业的发展，香港商业地产那种持续的哪怕是低效的租金收入都能保证万达在稳定的轨道上发展。2014年上半年的万达物业租赁和管理收入达到51.77亿元，但业绩大幅上涨主要来自于关联交易——2014年万达光在物业租赁和物业管理费的收入方面的集团内部关联交易就将达到19亿。

万达需要在租赁业务上更进一步，不断提升自己的物业租赁收益。

“售转租”的一个好处是，可以强迫万达增加对消费者的敏感度，这也有助于它与线上保持更多联系。

无论是餐饮还是影院、KTV等体验式消费，都更容易与消费者产生互动，并通过线上与线下的良好的化学反应来提升用户体验。

根据万达的招股书披露，万达上市募集的资金用途，90%会用来投资广元、哈尔滨、乌海、阜阳、南宁等地的房地产开发项目。不过保证与消费者直接对话的能力，或许对万达来说更为重要。

与马云那个赌注的输赢，归根结底还是在于是否能与消费者发生直接关联，以及保持对于消费者的敏感度。

如果没想清楚这个问题，王健林付出的恐怕远比“1亿赌注”要更多。