扩张中寻求转型 王健林和万达的下一个黄金十年在哪里

从一个赌局说起

两年前，王健林和马云——这两个中国最富有的商人，打过一个著名的“赌”。

“2022年，10年后，如果电商在中国零售市场份额占到50%，我给马云一个亿。如果没到，他还我一个亿。”在2012年12月的央视中国年度经济人物颁奖晚会现场，面对马云“电商将基本取代实体零售”的言论，王健林在现场如此回应道。

一方是中国最大的电子商务平台，另一方是中国最大的商业地产商，两个中国最成功的商人，两个千亿级别的企业，在线上和线下，台前和幕后较起了劲。

以口才好著称的马云甚至将这个赌局放入了一个更大的主题中。“如果王健林赢了，那我们整个社会就输了，是一代年轻人输了。”马云在2013年“双11”期间说。

两年之后的2014，当这个赌局再一次被提及，王健林和马云已经完成了他们各自商业帝国建造中的重要一步。

阿里巴巴在去年9月成功在纽约证券交易所上市，250亿美元的资金募集额使它成为纽交所最大的 IPO，上市当天2314.39亿美元的市值，也让它超越 Facebook成为仅次于谷歌的全球第二大互联网公司。马云和他的阿里巴巴，一时间风光无两。

王健林的2014也并不比马云逊色，万达在过去一年表现“抢眼”。

第100个万达广场在昆明落成，万达广场模式继续向二三线城市渗透；花上百亿元投资伦敦、洛杉矶、芝加哥和澳大利亚黄金海岸等多处物业，扩张自己的海外生意；投资50亿元，与阿里巴巴最大的竞争对手——百度和腾讯合作，成立万达电商，在原有实体零售体系中探索线上和线下结合的 O2O模式；投资70亿元的武汉汉秀、万达电影乐园开幕，进入主题乐园领域挑战迪士尼...

以及最为重要的，万达商业地产完成了在香港证券交易所上市，市值高达2150亿港元（1720亿人民币）。

在房地产行业因为政策调控疲态尽显的2014，这些大动作一方面是因为万达与其它受制于政策的地产商处于不一样的处境——得益于若干年前万达提前向商业零售地产转型，如今那些对于住宅地产的调控政策对万达的影响并不大；另一方面则是万达由商业地产向文化地产转型初显成效——从2010年起，万达在长白山、大连、武汉、西双版纳、福州拿下了5个文化旅游地产项目，投资规模高达1700亿。而投资500亿元的青岛“东方影都”，更是被王健林作为万达未来几年的“一号工程”。

当然，普通人关注的首富之争也有了一个清晰的结论。

因为阿里巴巴的上市，马云以195亿美元的身价登上了“2014福布斯中国内地富豪榜”冠军，而去年的首富王健林已经滑落到第四位。年末万达商业地产的上市，未能帮助王健林夺回首富的位置。

这两个“上市”对于两家公司的意义，也截然不同。阿里巴巴的上市更像是水到渠成，通过资本市场的力量扩大自己的领地，没有丝毫放缓或停止的迹象；而万达的上市，则隐藏着太多问题。

万达此次共募集到288亿港元（约37亿美元）资金，与此前外界预计的最高100亿美元的募资规模相比，大幅缩水了近60%。

即使如此，王健林也不得不选择在此时登陆资本市场。

港交所今年最大 IPO

12月23日，万达商业地产正式挂牌港交所。万达商业此次 IPO发行6亿股，发行价48港元，在港股市场募资总额约为288亿港元（37亿美元），市值达2150亿港元（约277亿美元）。这也是今年港交所最大的 IPO交易。

万达仍然是国内最赚钱的公司。截至2013年，万达商业地产实现总收入868亿元，复合增长率为30.7%。2013年和2014年上半年合同销售总额分别为1264亿元和567亿元。2013年净利润达到了273亿元，这一数据不仅高于竞争对手万科的151.2亿元的净利润，也超过了阿里巴巴的211亿元（35.61亿美元）的表现。

作为一家地产公司，万达仍然在快速地“买地”和“盖楼”。2013年，万达全年施工面积达到了5179万平方米，同比增长46%，这个数字接近整个欧洲2013年施工面积的总和；目前万达在内地112个城市拥有178个物业，拥有项目总建筑面积达到9350万平方米。加上高达7670万平米的土地储备。到2015年底，万达将拥有超过2500万平米的已完工物业，成为全球物业持有面积最大的商业地产公司。

更为重要的是，它所营造的平台生态，帮助万达成为最具竞争力的商业地产品牌。根据万达商业地产招股书披露，截止2014年6月30日，万达的品牌库已经包括超过2000个品牌，各类别的许多品牌为国内外知名品牌。跟过去10年的情况相似，借助万达广场把品牌门店开到更多的城市，仍然是许多品牌最乐于接受的扩张方式。104座万达广场、全年15亿人客流——这些数据持续展示了它对于零售品牌强大的吸引力，也成为了万达生态中的“金字招牌”。

并不是最好的上市时机

无论从大的市场环境还是资本市场对于万达的认可度来看，这都不是万达 IPO最好的时候。王健林有着自己的难言之隐。

简单的说，万达从没有比现在更需要钱。

万达商业地产更多、更快的物业建设需要更多的资金。从2010、2011年开始，万达的开店速度开始提升。每年新建的万达广场数从2011年的17座增加到了2013年的19座，并在2014年进一步上升到了22座，并且在2014年之后，会保持每年不少于20个万达广场、14-15个万达酒店的扩张速度。

目前，万达正在开发的项目包括了88个万达广场、54家万达酒店和8座万达城。这个开发计划远比竞争对手庞大。华润置计划未来4年内新增落成的商业地产项目约18个，大悦城地产计划未来5-10年内在全国拓展20个商业地产项目。

如果再算上万达几百亿的海外地产和文化地产投资，对于资金量的需求可见一斑。与此同时，万达手中并没有充裕的现金去支撑所有的这些项目。

根据招股说明书，万达商业地产的经营活动现金流净额从2011年开始至今逐年递减，从最初高达359亿元到2014年6月底变为负89.53亿元。

为了弥补资金的不足，万达开始更多的申请银行贷款。自2011年以来，其新增银行贷款逐年递增，2011、2012、2013分别为394.78亿元，574.7亿元，807.45亿元，而仅2014年上半年其新增贷款就达到了614.97亿元，超过了2012年的全年总和，资金压力大幅提升。

因此通过上市获得几百亿的资金，也就变得尤为重要——哪怕是缩水的，也好过什么都没有。

万达就像是中国经济的一个缩影

万达就像是中国经济的一个缩影，在经历了长时间的高速增长之后，遭遇到了真正意义上“成长的烦恼”。

过去10年，万达把超过100座万达广场开到了中国的几十个城市，这种“订单式商业地产”给城市带来的是数以千计的零售品牌，城市区域性商业的开发，以及广场周边地价楼价的上涨——组合在一起形成了一个独特的商业生态。

而在过去两年，这种生态正在遭遇到挑战。一方面是由于与万达相依附的零售企业的发展遭遇到了一些困境，比如沃尔玛这样的合作伙伴，在最近一两年经历了裁员和组织结构的大规模调整（取消东北大区，将全国六个大区缩减为五个），不再奉行“万达到哪儿我开到哪儿”的策略。

“一些跨国连锁企业，去年2011年以前跟着我们，你给多少店我给开多少店，甚至几家连锁企业争一个店面，今年很多连锁企业大幅度调减自己的计划，不能全跟了，甚至50%跟随我们发展的，也显得有些吃力。”王健林在两年前注意到了这种变化，在年度工作计划中把它作为了集团需要重点应对的难题之一。

生态的变化带来了业态的调整。餐饮在万达广场中的比重开始增加，比例超过了20%，并增加了影院、KTV等体验式消费的比重。

与连锁企业同样棘手的，还有百货业的难题。万达旗下的万达百货成为集团2013年唯一一个没有完成增长目标，并持续亏损的业务，拖累了整体表现。

还有，别忘了我们开头说的，那个王健林与马云之间的赌局——其实赌的是以淘宝为代表的线上销售能在多大程度上取代以万达广场为代表的线下零售。

线上销售在过去两年可以说来势汹汹。2013年，中国网络零售市场交易规模达18851亿元,较2012年的13205亿元同比增长42.8%，占到了社会消费品零售总额的8.04%。作为风向标的淘宝“双11”购物节，过去三年的销售额分别为191亿、350亿和571亿元。王健林也在去年底表示“赌局不在继续”，并在今年加入到了利用电商实现万达 O2O的试验当中。