万达集团，犹抱琵芭半遮面，何时露真容！

年初，万达2016年年会结束后，就勾起了我通过长周期数据分析对老东家进行深入研究的兴趣。可惜，万达的数据一直以来很神秘，虽然我人缘不错，但万达管理的严肃性，导致我试图通过内部渠道调取数据的计划屡屡受挫。五月份全国典型房企成交数据出炉后，我调整了原定计划，从万达官方公开发布的王老板历年年会报告着手，搜集到自2001年至2016年、合计16年的公开报告，形成了本文的数据研究基础。

令人遗憾的是，尽管万达这艘巨无霸航母级企业，在首富的驾驭下，披荆斩棘，取得了辉煌的战果，但仔细分析年会发布的数据，居然屡屡出现非常低级的算术错误，年会发布的各业务板块业绩累计值，与集团公司业绩总额往往无法匹配，确实让人大跌眼镜。

下面言归正传，看看万达十几年来的数据表现结果：

万达集团2009-2016年资产规模柱状图

以万达集团2009年开始公布资产规模总额数据为基础，从2009年到2016年，这8年时间内，万达集团的资产规模由2009年的741亿元，扩张至2016年的7961亿元，扩张了9.74倍！年均增长率超过40%！业绩靓丽的无以复加！

万达集团2001-2016年营业收入柱状图

从营业收入数据看，2001年至2016年，16年时间，万达集团的营业收入由2001年的40亿元，增长至2016年的2549.8亿元，增长率高达6274.50%！年均增长率超过36%的节奏，发展速度令人惊异！

在2016年，万达做出了一个重大战略决策，大幅缩减传统地产业务，砍去了640亿元销售指标。从战略发展角度看，王老板选择了在一个历史上极其难得、不可能再现的高增长年份，实施去地产化战略，不能不说是一次战略踩空，令人遗憾。如果算上这一年万达从香港市场漂亮的退市操作、但流年不利，未能如期实现A股的IPO这一事实，2016年，万达的整体损失，恐怕不是一个小数！

回首万达集团在中国房地产发展史上哀鸿遍野、一片肃杀的2008年，还能逆势扩张，实现100%的业绩增长这件往事，别有一番滋味！

万达集团2006-2016年

纳税额与慈善捐赠曲线

纳税和慈善捐赠，一直是王老板津津乐道的话题。

万达这方面的表现确实也不俗：

从2006年开始公布数据至今，万达集团纳税额从2006年的10亿元，上升至2016年的317.5亿元，增长率高达3075%，年均增长率超过50%！

慈善捐赠数额也从2006年的0.4亿元，增长至2016年的4.5亿元，增长率也高达1025%，年均增长率超过113%（数据如此之高，主要受2010年对南京大慈恩寺的高额捐赠影响）！

这两个数据与集团整体的资产扩张和营业收入增长速度相比较，节奏不算快。

万达集团2009-2016年

年度新增及累计持有物业收租面积

这张表其实是万达核心中的核心，首富的聪明、睿智，最终以现金流换资产的方式体现得淋漓尽致。

从2009年开始公布年度新增持有物业收租面积和累计面积以来，万达集团手中拥有的收租物业面积已经从2009年的428万平米，大幅增长至2016年的3233万平米。增长率达到654.84%，年均增长率超过33%！

同时，万达集团的造富能力，也从2009年一年新增133万平米，提升至2016年一年新增600万平米的水平，增长率为352.15%，年均增长率为27.54%。

虽然万达的综合体收益率不算国内最好水平，但这可是维持万达这种巨无霸企业持续前行的根基，是绝对的现金牛。从这个意义而言，万达集团的轻资产转型战略，其实是值得探讨的。

2015年到2016年，笔者因为工作原因，曾经三次拜访平安银行地产事业部高层。当时，平安系利用自己的资金规模和成本优势，实施积极的收、并购、参股策略，使其优质资产比例得到大幅提升。这种由高比例优质资产组成的基础性资产，对银行体系而言，属于持久运营的基石，无疑是其提高竞争力和抗风险能力的不二法宝。后来，信达系在全国土地市场的狂飙突进，其实也是同样思路导致的行为结果。

在中国房地产行业即将进入以存量经营为主的下半场时，万科都在主动出击，在70年持有物业上发力，恐怕万达往轻资产方向转型的努力，仅仅是通过第三方的资本解决了投资压力问题，但最终形成的资产，其所有权绝大部分不属于万达，对未来“资产+金融”的收益模式，其实并不利，需要仔细斟酌。

其实，万达已经非常娴熟地通过“现金流滚资产”的商业模式，实现了非常好的业绩成果，2016年的不少数据（后续图表还会有反映）已经证明，目前的轻资产转型存在明显的问题。建议王老板在继续维持相关多元化发展战略的同时，对以去地产化为核心的轻资产战略是否具备足够价值，进行审慎评估。

有一种趋势其实可以从旁印证目前大型企业的战略调整思路：龙湖、万科等这些在地产界已经功成名就的成熟企业，最近几年一直在商业地产版图扩张，而且做的还算不错，部分已经开业的综合体大有超越万达广场的气势。美国GDP贡献排名第一的行业，还是房地产业，但其玩法与中国目前的玩法大相径庭。未来，房地产的下半场，在优质置产基础上的金融嫁接，才会有更多腾挪空间！

做商业地产的企业，要转型轻资产，是有发展机会，但成就巨无霸企业的几率可是微乎其微。

业内对万达的高速度、高执行力有口皆碑，但拥有巨量自持物业的万达，在商业运营方面的综合能力却不是业内人士都认可的核心能力。

如果哪一天，万达的商业运营能力得到显著的提升，能够媲美香港、新加坡的商业地产翘楚，或者至少在国内排名第一，则万达去地产化转型的成果将举世无双！

万达集团2009-2016年土地储备情况

看到上面的数据，懂行的人都知道，万达转型的代价有多大了！土地储备在2013年达到历史性高点后持续下滑，2016年的极致决策，不但导致销售规模大幅下滑，而且也让土地拓展几乎陷于停顿，这种代价，不可谓不大！

如果轻资产模式形成的现金流，都是别人家的资产，万达规模扩张何以为继？

万达集团2009-2016年

全员人数及人均收入曲线

万达集团的员工总数伴随着这艘巨型航母的建造过程与日俱增，按搜集到的最早数据，即2009年全员17000人，到2016年，7年时间，人数激增6.56倍，达到128518人，年均增长率超过36%。

人效数据倒是一直表现平稳，人均年营收贡献额在180万至250万之间。考虑到万达的收入体系，在业内算是相对较好水平，这个人效数据表现就有点差强人意了。

从这个角度看，王老板确实是个好老板，舍得花钱。但万达上市时居然没有成就一批共享收益的万达人，这与龙湖上市时的皆大欢喜，可是有天地之别的！

万达在A股的IPO如果成功，王老板是否能够学学吴亚军呢？相信很多万达老同学，内心里是有这个渴盼滴！

万达集团2009-2016年

万达广场（含万达茂）相关数据柱状图

截止到2016年底，万达广场累计开业数量已经达到185个，加上南昌、合肥两个万达茂，总数187个。

从2009年开始有相关数据，当年累计开业21个万达广场至今，增长率达790.48%，年均增长率超过37%。

万达体系化建设的成果也很惊人，2009年开业8个万达广场，到2016年居然能够开到50个万达广场，而且包含两个巨无霸级万达茂！年开业能力，在7年时间内差距达5.25倍之巨，王老板在年会上的意气风发，当然有足够的底气了！

一年开业48个万达广场、两个万达茂，谁能匹敌？

天下无敌也！！！

万达集团2009-2016年租金收入及增长率曲线

从公开数据可以看到，2009年万达租金收入为11.9亿元，对应428万平米持有物业，考虑公平性，扣除当年新增133万平米收租物业，剩余物业面积为296万平米，年租金收益为399.87元/平米/年。

2016年租金收入为195.8亿元，对应3233万平米持有物业，考虑公平性，扣除当年新增600万平米收租物业，剩余物业面积为2633万平米，年租金收益为743.64元/平米/年。

这样的收益，与香港、新加坡商业地产同行，甚至国内中粮大悦城相比，不算好，但万达胜在规模优势上。如果按万达2016年员工总数作为基数，租金收益平均分配到每位员工头上，人均可分配15.24万，至少王老板曾经说过的话：“即便万达没有其他收入，靠万达广场的租金收入也可以让万达人过日子，不会饿死！”，不是诓言诈语。

您别说，万达的租金收入年均增长率可真不低，超过44%，这可不是一般企业可以媲美地！

万达集团2012-2016年

累计开业星级酒店数及总客房数柱状图

万达集团酒店建设版块2008-2016年

年度新开业酒店及累计开业数柱状图

万达集团酒店管理版块2009-2015年

营业收入及增长率曲线

万达酒店的数据我就不啰嗦了，反正万达这个执行力超强的体系，没有一个孬种，数据都是个顶个的棒，只有翘大拇指的份！

不过，作为曾经的万达高管，我住过不少万达的五星级酒店，但除了楚河汉街的瑞华、嘉华以外，几乎各地的万达酒店入住客房后都是一个感觉，甚至卫生间里那股不那么清新的味道都好像是万达特制的，工地味十足，让人极不舒服。

前几天，参加一场商业地产研讨会，会上有嘉宾调侃万达广场的地下室，永远都是一股臭味，这确实不是乱说。从建设角度，地下室该有的机械设施一应俱全，但如果商管体系一直把它当做摆设，再好的地下空间，也会发臭！

万达广场的地下室，新风机不应该是摆设哦！

万达院线2008-2016年年度

新增影城和累计影城、累计屏幕数柱状图

万达院线2008-2016年营业收入及增长率曲线

万达院线的商业奇迹，确实令人惊奇。万达为维持商业地产的持续发展，艰难地从与国外院线品牌解除捆绑、自起炉灶的无奈之举，居然培养出比主业市值还要高的一家上市公司，且发展迅猛，这与万达的大脑有直接关系！

数据非常靓丽，收购AMC后王老板的运气也是非一般的好，仅2016年一年，全球就新增677家万达系影院，这种速度，绝对是令人张口难合的节奏！

祝福万达，能够在文化娱乐与服务领域有更大作为！

万达集团2013-2016年

多元发展环境下各业务板块贡献饼图

什么？空白图？

是滴，没办法！万达多元化发展以来，年会公布数据口径实在无法理清，连最基本的数学加减运算都无法判定是否准确，因此，希望通过本专题数据来研究万达多元化发展带来的积极变化（就像王老板在2016年年会报告中大篇幅的成就描述那样），恐怕只有等万达体系将报告数据的逻辑关系整理清楚后才能实现！

不信，您自己算算，相关数据在此就不贴了，免得有人难受。

有关万达这次转型是否成功，王老板在2016年年会上的报告有这样一段描述：

“服务业收入、净利润大于地产。2016年集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产；服务业净利润（未经审计）占比超过60%，也大于地产开发利润，万达提前一年实现了转型阶段目标。所以说2016年对万达极其重要，具有标志意义。特别是转型的核心企业万达商业，虽然地产收入仍大于租金等业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。甚至可以说，万达商业也不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。”

其实，王老板的上述结论，在表面上看，确实如此，非常正确，数据量化，言之有据。但如果将年度计划中砍去地产业务收入640亿元这一变量加进来，上述结论就完全站不住脚了！

在变量不变的前提下，推导转型是否成功，没有人会有异议，但将比较的对象（地产板块）硬生生砍去几乎一半的指标，进行战略调整，同时，又集集团之力大力推动战略主导业务，这显然不是同比环境下的产物。据此得出转型是否成功的结论，恐怕有点偏于乐观。

万达在历史上的第一次转型，实现了从地方走向全国的目标；第二次转型，由住宅转向商业地产。经过三代产品的叠代，万达的城市中心论让各级政府敞开胸怀迎接万达，让万达插上了腾飞的翅膀；第三次转型，建立在楚河汉街成功经验之上的文化旅游产业，让万达发出豪言壮语，与迪斯尼一比高下；发端于2014年的第四次转型，实施“国际化、服务业、轻资产”战略，按万达官方说法来表述：

“这次转型分二方面：从空间上看，万达从中国国内企业转向跨国企业；从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。万达第四次转型从空间和力度上都发生深刻变化，与前三次转型有本质不同。一是企业性质发生根本变化。前三次转型，企业仍以房地产为主，这一次转向以服务业为主。二是企业战略目标发生本质变化，从中国一流企业转向世界一流跨国企业。不满足在中国发展，要走向世界。”

万达转型的方向无疑是基本正确的，希望2016年的战略踏空，仅仅是第四次战略转型中必然要付出的代价，如果万达的服务业保持或超越中国GDP中服务业占比、跑赢大市，又能与航母级企业的量级相匹配，那确实是一个很牛的商业成就！

万达地产版块2009-2016年营业收入及增长率曲线

作为万达集团最牛叉的项目系统板块，是万达发展的核心力量。万达的高执行力、计划管控、决策文件体系等等，均出自该板块的卓越贡献。

2009年，项目系统营业收入为310.5亿元，到2015年达到峰值，1640.8亿元。进入2016年，轻资产、去地产化的战略让该系统备受折磨，业绩下滑至1122.7亿元，同比下滑25%！这在万达的历史上是绝无仅有的事实！

2008年万达逆势上扬，把握住历史性土地获取机会，到2010年业绩飙涨，同比增幅高达139%！2015年开始业绩显著放缓，到2016年达到极致。

2017年，万达进入中国房地产销售额TOP10榜单的机会已经不复存在，希望万达转型的战略能够实现“东方不亮西方亮”的成果。那时，相信项目系统的付出也是值得的。

结束语

在中国房地产界，尤其是商业地产界，万达有着黄埔军校的美誉。不少职场人士在万达以“过水蟹”的方式，短暂尝试后，很快跳槽，获取更好的机会，这已经是不争的事实。

但另一个现象，因各种原因离开万达的老资格万达人士，近几年又有陆续回流、“好马也吃回头草”的不少案例。无论目前是否离开万达体系的朋友们，经常性的聚会中大家还是免不了发出一种共同的感慨：“离开万达才知道，在万达的工作环境确实是当今社会难得的做事环境！”

万达也和中国所有的公司一样，有着这样、那样的不足，管理人员站队意识也很浓厚，但万达那种高压力、高绩效导向的管理文化，在管理人员自上而下的言传身教中得到很好的贯彻。最终，形成了完全自动、自发的结果导向管理成果。前两年，那句“宁肯累死自己，也要饿死同行！”的豪言壮语，虽然透出点人性的残酷，但相信，这句话可不是挂在墙上的条幅那么简单！

万达是军队，在万达，没有什么是不可能发生的！

如果您理解了这句话，您就明白，万达为什么会创造如今的奇迹！

问题是，执行力超级牛叉的万达，在数据发布方面，怎么就如此“犹抱琵芭半遮面”呢？

对了，给万达文旅规划院王院长提个建议：

万达爱国尽人皆知，但全国12个万达茂都用写实、具象版建筑体现中国文化的做法，实在不那么高明！

这两天，大亚湾文旅城又被舆论炒的沸沸扬扬，不至于再搞条巨型渔船立在湾区吧？

这篇文章，肯定会引起不少万达朋友的争议和不快，但斟酌再三，还是尽量少删改。如果万达的朋友们看到，希望能够冷静地对待批评意见，有则改之，则善莫大焉！

有胆发送给王老板的，那您一定是天底下最最牛叉的牛人也！